中国经济时报记者 张一鸣
“回顾2023年，疫情的袭扰已经基本消失，互联网企业办公空间的整合在历经两年后也基本进入了尾声。接下来的部分待整合的面积，其量级对于整体存量市场的影响也已经大幅减弱。然而，由于多数企业仍处于利润表和资产负债表修复期，这些企业并没有在降本增效、市场预期和扩张方面出现较为明显的改善，因此这两个因素仍将持续影响2024年市场需求侧的表现。政策的传导需要时间，企业预期调整需要时间，市场信心恢复和实际需求落地也需要时间，而这个滞后的时间差也将会是北京办公楼市场最艰难的时期。”高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部负责人陆明表示。
陆明是在高力国际日前举行的“破立更新，无限城市，2023年北京第四季度发布会”上作出上述表示。当天高力国际披露的数据显示，2023年的北京办公楼市场新增需求持续恢复，但总量依然不足。在第四季度，北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值，而上一次全市场录得季度净吸纳量正值还是在2021年第四季度。从资产类别来看，甲级写字楼市场Q4净吸纳量为2.7万平方米，全年总计8.6万平方米，仅为疫情前平均水平的30%；乙级市场Q4净吸纳量为8.3万平方米，但由于上半年市场退租严重，全年仅为负3.9万平方米；产业园市场Q4净吸纳量为3.1万平方米，同样由于前三季度市场表现不佳，全年为负3.7万平方米。陆明表示，逐季度来看需求表现，三个资产类别的市场净吸纳量均为前低后高，需求持续呈现回暖态势。全年来看，三个市场年度新增供应量合计达到154万平方米，叠加需求侧表现不振，三个市场均出现空置率上涨且租金下滑的情况。以甲级写字楼为例，年末空置率达到19.8%，净有效租金同比下降9.4%至300元每月每平方米。
陆明认为，疫情的影响、企业保守预期和扩张意愿不足、降本增效的租赁策略和互联网企业办公空间调整，这四个因素是导致2023年办公楼市场行情出现快速反转的核心原因。因此，如果市场能够出现需求侧恢复，上述四个因素的影响一定出现明显且积极的改善。
陆明坦言，宏观经济层面的有效需求不足仍是制约办公楼市场需求持续恢复的系统性问题。2023年下半年中央发布了一系列稳经济政策，2024年一季度预期将持续有相关的配套政策落地。因此整体办公楼市场的积极因素正在不断累积，市场新增需求预计将持续小幅回暖，但依然无法恢复到疫情前的水平。
高力国际北京分公司董事总经理李娟认为，当头部行业（或企业）开始调整，而后续的新兴产业（或企业）还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成经济发展的换挡期，同时也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。北京办公楼市场预计在未来不短的时间内均处于新增需求不足、价格不振的市场环境。只要全市场空置率维持在20%的高位，市场平均租金将不会出现触底反弹的可能。同时高空置率持续的时间越长，对于租金的下行压力就越大，因此2024年租金价格中枢仍将持续下移，租金“2”时代已经开启，每平方米租金将步入2元时代。