成都楼市回升，新房二手房差距缩小，预计3月供求修复，环比增长。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
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3月恰逢“金三”传统营销旺季，伴随着房企推盘积极性大幅回升，各城市“小阳春”成色几何？我们将聚焦当前市场明显回暖的重点城市，进行逐一分析。
第三篇来看成都市场，春节后二手房市场持续修复，与2024年1月周均基本持平，新房市场开盘减量提质带动去化率6成以上高位波动。究竟其市场有何典型特征，3月“小阳春”是否可期？
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新房成交回升缓慢但来访认购与去年四季度相当，新开盘项目去化率仍60%以上高位
新房市场节后逐步修复，尚不及节前水平，受房企折扣力度增强+核心区热点楼盘入市拉动项目来访、去化增至阶段性高位。具体来看：
一是新房成交均价趋势性下行，已降至2023年以来低位，3月周度成交量较节前2024年1月周均微降14%，与2023年四季度和2023年春节后复苏情况相比仍有明显差距。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数为1539套，而2024年1月周均成交为1782套，2023年四季度周均成交高达达2633套。而对比2023年春节后新房成交复苏情况，2023年第5周便已飙升至1931套，且呈现出递增态势，波动上行至第17周高达5206套，为年内高点，而2024年第10周仅成交1812套，与成交高位仍有明显差距。
二是从项目开盘来看，因开盘减量增质影响，近1年来平均去化率基本都延续6成以上高位波动。据CRIC监测数据，成都中心城区2024年1-2月开盘项目个数不足10个，3月截止10号也仅有1个项目加推96套，去化率高达100%。
事实上，从成都中心城区近一年日光盘项目个数占比，我们也可看出，自2023年8月以来，日光盘个数占比呈现出波动下行态势，一方面受供给结构影响；另一方面也体现出需求端日渐疲软，客户挑挑拣拣心态加剧，因而步入2024年以来房企推盘节奏普遍放慢，基本采取“以销定产”和“小步快跑”策略，前2月推盘个数不足10个，总推盘套数不足1600套。
三是从前端指标项目来访、认购来看，节后快速反弹、超过了节前2024年1月周均,与去年四季度水平相当：据CRIC监测重点项目显示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，近2周单盘周均来访量均突破90组，认购量也达到了4.3套和3.8套，超过了2024年1月周均，与去年二季度和四季度高位基本相当。事实上，春节后房企跃跃欲试，积极备战“金三”，部分项目提高优惠点数或利用特价房降价促销，叠加其核心区位优势，周成交可达10-12套，典型热盘锦江区三圣乡板块国锐��X大幅降价让利，并加大渠道力度，周成交超30套，客户看房欲望略有回升。
02
二手回升速度相对较慢
部分“以旧换新”置换需求暂未得以释放
反观二手房市场基本与节前持平，但仍不及去年四季度水平。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数为3302套，较2024年1月周均3550套降7%，与去年四季度周均4380套相比仍减少24.6%。且连续三周暂未出现明显持续上行趋势，更多延续波动态势。
成都二手房市场多以“卖旧换新”、“刚需”群体为主，叠加房贷利率下降，接近历史低点，会在一定程度上刺激需求。事实上，对比成都新房和二手住宅成交情况，可以发现二手住宅成交占比持增，据CRIC监测数据，2022-2023年成都成交37万套二手房，而新房仅成交了28万套。除了因二手房“所见即所得”安全性考量和价格优势吸引刚需客群分流之外，还有部分“以旧换新”置换需求暂未得以释放：部分置换打新的业主迫切想要出手现有住房，但由于现有住房成交到置换新房的周期相对较长，导致短期内一二手房市场需求不对等。
03
预判：3月热门项目入市将带动新房
“点状回温”，二手热度或将继续修复
成都楼市在春节后出现回升，主要是受到春节假期基数较低影响，从新房和二手房复苏情况来看，二手房韧性略强于新房，已恢复至2024年1月水平。目前新房市场去化率高位波动主要与房企“以销定产”和“小步快跑”的推盘策略密切相关。预判后市，3月供求有望修复，环比持增。
一方面，春节后部分项目加大促销力度降价让利，来访认购高于2024年1月周均，与去年二季度和四季度高位旗鼓相当。另一方面，二手房持续分流刚需，使得新房市场外围刚需盘“举步维艰”；而对于“卖旧换新”的置换客群而言，房价持续下行，当前观望情绪也比较浓厚，或将延缓入市。
值得关注的是，多个热门项目即将入市，或能带动市场点状回温。其中一圈层预计供应项目个数占比超过7成，供应套数占比超过3千套，预计供应面积超过40万平方米。而二手房市场热度有望延续修复，若业主能降低预期，在挂牌价方面有所让步，预期还将拉动一批刚需入市。
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