21世纪经济报道记者柳宁馨 杭州报道
2021年毕业后来杭州工作2年的小红（化名），今年年初在杭州购买了首套房。
她告诉21世纪经济报道记者，“作为新杭州人，我对住房有刚需，去年先关注二手房，没找到合适的价位和房型，后来通过朋友介绍、经新媒体平台了解新楼盘，趁着楼市比较低迷，就入手了。”
计划买房的一年多内，小红也经历了杭州楼市由高涨期转向低谷期，这也是近一年来众多强二线城市房地产市场的变化缩影。在房地产供需关系发生转变的情况下，今年下半年，强二线城市频频调整房地产政策，取消或部分取消限购政策，调整土地限价、新房限价政策。
大量房产去库存仍然艰难。根据国家统计局最新公布的数据，今年前11个月，全国商品房销售面积同比增速为-8.0%，相比前9个月的-7.8%跌幅继续扩大，同期，全国商品房待售面积同比增速为18.0%，出现了连续27个月的同比正增长态势。
此前，为了抑制炒房、稳定市场，我国对房地产严格调控主要采用限制性楼市调控政策，主要包括限购、限贷、限售、限价以及限商，其中，限购、限价的政策信号导向更加明显。当前，这一政策导向明显转变，今年全国基本已全面执行首套住房“认房不认贷”政策，强二线城市比如杭州、南京、苏州、厦门、成都等纷纷放松或放开限购，也出现部分放开限价。
杭州楼市“下半场”继续放松
12月14日，北京、上海分别调整优化了房地产政策，包括降低首套、二套住房首付比例等。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时表示，一线城市放松楼市调控政策，对强二线城市可能带来影响，“越是在房地产行业下行阶段，购房者就更愿意在高能级城市购置房产，对于寻求资产保值的人群而言，一线城市购房门槛下降会释放一波在当地的购房需求。”
对于成都、杭州、厦门等强二线城市而言，未来楼市走向将如何发展？21世纪经济报道记者近期走访了杭州多个售楼处和房地产中介处，了解以杭州为代表的房地产市场具体情况。
在众多强二线城市中，杭州楼市情况有一些特殊性，一是因为此前大量投资客涌入杭州，“炒房”氛围形成杭州楼市的高涨势头，尤其在一二手价格倒挂的市场上，杭州新房“万人摇”时常出现；二是杭州的土地财政依赖度常年居于全国前列，此外杭州住户杠杆率也非常高，房地产市场的稳定走势对城市发展十分重要。
当房地产市场下行趋势明显时，除了一二线城市楼市政策体现明显政策信号，杭州如何调控、何时调控成为其他强二线城市的重要关注点。
杭州我爱我家置业顾问胡经理告诉21世纪经济报道记者，2009年-2016年，杭州主要是阶段性“炒房”，房企快速拿地、建房交付，投资者迅速入市、增加杠杆，为了抑制房地产市场过热，杭州2018年正式实行摇号购房政策，也催生了“万人摇”这个新名词。
据杭州日报报道，在2018年-2021年三年间，杭州楼市出现32次“万人摇”，一二手价格倒挂明显。例如，钱江世纪城板块的融信保利创世纪新房高层均价为34700元/平方米，近期高层二手成交均价在65000元/平方米以上，未来科技城板块的华夏四季新房高层均价为26500元/平方米，近期高层二手成交均价在45000元/平方米左右。
不过，随着整体房地产市场下行，杭州楼市的严格调控逐渐松动。今年上半年，杭州楼市政策较早过渡到“按区施策、一区一策”方向，调整差异化限购范围。
杭州亚运会结束后，10月16日，“杭六条”出台，重点调整限购范围，住房限购范围缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区，全城降低首付比例。此外，杭州10月25日再次调整了公积金政策，限购区首套首付比例最低为25%，非限购区最低为20%。
而最新的政策是，杭州放开了土地限价、部分取消新房限价。11月9日，杭州出台土地新政，取消土地限价，恢复“价高者得”的竞价方式，同时富阳、临安、临平、钱塘四区取消新房限价，但上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。这意味着在2016年后，杭州土地出让再次恢复“价高者得”。
“摇号”在一定意义上成为过去式。此次取消新房限价的富阳、临安、临平、钱塘四个区中，绝大部分楼盘已经不需要摇号，即便摇号也都是超高中签率，限价已不具备市场实际意义。
小红通过多方了解比较，确定了意向楼盘，幸运的是她第一次摇号就买到了房子，“我当时想尽量靠近杭州中心位置，加上在萧山区北边住习惯了，于是买了靠近钱江世纪城的宁围区块。”
小红也透露，由于目前杭州西湖和钱江新城板块房产价格太高，而滨江很多地方基建有待完善，其实可选择的地方不多，杭州的核心区购房成本对刚需购房者仍然过高。
宁围板块一个新楼盘销售人员告诉21世纪经济报道记者，这个楼盘此前需要摇号，但去年房地产行情不好，限购放开后稍微好了一些，目前待售新房都有机会买到。
“这边的主要购买人群是在钱江新城、奥体中心和滨江上班的人，他们手上有300万-400万元的购房预算，其实选择很有限，如果对地段有要求，基本就是钱江世纪城毗邻板块，钱江世纪城核心区大部分是改善型房源，户型更大、总价更高，总价基本在550万元以上。”该楼盘销售人员说。
强二线城市逐步放开限购、限价
以最新的房地产政策走向看，放开限购、限价是强二线城市的趋势。目前，包括杭州在内的16座城市已经不再设地价上限。
过去几年，强二线城市除限购之外的调控政策均出现松动。去年12月以来，多个热点城市着眼于调整楼市限购政策，但仍以优化为主，有城市选择在限购方面放松，同时收紧限售。
今年，强二线城市则重点在限购方面打开政策口子。
今年下半年，新一轮楼市调整明显开启。7月24日，中央政治局会议定调，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。随后，8月底，央行发布房贷利率新政，包括一线城市在内全国各城市宣布执行“认房不认贷”政策。
9月上旬，房地产调控政策密集发布，强二线城市率先启动。9月以来，南京、大连、兰州、济南、青岛、郑州等多个城市全面取消了限购政策。
9月7日，南京市在同类城市中率先全面放开限购；10月16日，杭州发布“杭六条”楼市新政，住房限购范围缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区；11月15日，厦门优化房地产政策，全市限购措施全面解除。
从今年下半年来看，成都则是最早同时放开限购、限价的强二线城市。9月26日，成都出台了调整住房限购、限价等14条措施，解除144平方米以上大户型的限购政策，同时还全面解除了新出让土地的限价政策，这是首个强二线城市明确全面解除限价政策。成都调整住房限价措施主要体现为，新房由企业自主定价，二手房不再执行参考价。
李宇嘉认为，对热点城市而言，限购政策保留的意义在于“房住不炒”，如果完全放开限购，就意味着人们可以随便炒房，因此，强二线城市或者高能级城市还是要保留一些区域的限购，但未来的趋势是，限购区域会越来越窄。而供求关系极容易紧张、跌落弹性大的城市可能会保留一些限购区域，“但目前来看，厦门也已全面放开限购。”
以杭州为例，钱江世纪城、奥体中心和未来科技城都是热门板块，此前还存在限购问题，但最新的“杭六条”放开了这些区域的限购，购房者不再受套数、户口和社保等限制。
“杭州放开土地限价后，房企拿地成本会越来越高，开发商会形成竞争状态。今年房地产行情比较差，对考虑买房的刚需购房者可能是一个好时候，放开限价后，明年预计一手房价格会涨。”胡经理预判认为。
最近，有强二线城市尝试实际上放开新房降价“限价”。日前，有多位网友在苏州当地12345阳光便民网站上反馈楼盘降价的情况，称在苏州代管县级市常熟，一项目原本开盘售价为14000元/平方米的房子，近期约以初始价62折出售。对此，常熟市住建局答复称，“商品房销售价格实行‘一房一价’，成交价格由双方协商确定，价格上下波动属于市场正常现象。”
这意味着在土地限价、新房限价取消之外，楼盘销售价格降价“限价”取消也有了想象空间。
2023年行至尾声，限购、限价政策之后，强二线城市房地产市场表现和预期如何？库存主要集中在哪些区域？
整体来看，11月，二线城市楼市表现仍呈同环比“双降”趋势。根据中指研究院最新统计数据，11月，我国楼市整体同环比均呈下降趋势，其中二线城市环比降幅显著。
“从强二线城市的库存结构看，整体外围库存比较大，大概需要5年以上才能消化完，过去楼市火热时，各地都在开发新区，扩张城市边界，伴随着轨道交通建设、卖地卖房，现在城市外围出现大量库存，降价幅度大，消化难度也很大。”李宇嘉说。
全面放松限购、限价只是将强二线城市房地产市场潜在的需求释放出来。长远来看，这些需求的落地还要看宏观环境、未来预期和人口趋势的变化。
“2024年限制性楼市调控政策调整的效果仍然有限，市场预期较弱时，人们对多套房的需求下降，对房价前景也不太看好，因此政策效果和空间都在明显收窄。”李宇嘉说。
易居研究院研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，强二线城市房产市场尚可，因为有新市民的买房需求，加上人口流入优势，放开限购后对市场的短期影响非常迅速，短期会出现不少购房者。长期来看，放开限购也对房产市场有积极影响。