21世纪经济报道记者张欣 北京报道
11月以来，为响应监管层提出的满足房企合理融资需求，各大银行密集召开房企座谈会。据21世纪经济报道记者不完全统计，截至12月15日，已有12家银行陆续召开房企座谈会，其中包含六大国有行。据本报记者梳理及采访，本轮参会房企的关注点如下：
1、以稳健的国企、混合所有制企业、民企为主
梳理这12家银行参会房企类别可见，其涵盖市场主体多元化，包括国有企业、民营企业及混合所有制企业，充分显示了银行表态中强调的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。
从基本面来看，多位业内人士表示，上述参会的房企中基本以稳健为主。值得注意的是，工商银行、中信银行、邮储银行、浙商银行未公布具体参会房企名单。并且11月30日有媒体称碧桂园获邀参加工商银行组织的房企座谈会，知情人士向21世纪经济报道记者表示该消息不实。
（12家银行召开房企座谈会情况，来源：21世纪经济报道记者依据公开资料整理）
2、标杆万科负债情况如何？
此次参加各家银行的座谈会中，号称房企“优等生”的万科因此前遭遇债券风波而备受关注。今年10月底至11月初，“优等生”万科的境内外债券出现异动，随后出现股债双杀。11月6日，深圳市国资委表态称，万科并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况，深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具，通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。
一位不动产研究专家对21世纪经济报道记者表示，万科债券异动与其基本面无太大关系，主要是境外资本对其未来的销售情况预期较为悲观，这与整个市场环境相关。12月14日，万科A（000002.SZ ）在投资者互动时称，10月底出现的公司债券异动主要是受市场情绪波动影响。
从万科的基本面来看，万科整体较为稳健。万科A三季报显示，公司营业总收入为2903亿元，同比下降14.03%；归母净利润为136.2亿元，同比下降超20%。但存货周转率平均为0.42（次/年），存货变现能力较强。同时，公司总资产周转率平均为0.26（次/年），运营效率较高。
从销售情况来看，12月4日，万科公告称，今年1―11月份累计实现合同销售面积2209.2万平方米，同比下滑5.71%；合同销售金额3431.4亿元，同比下滑9.03%。从房地产市场整体销售情况来看，12月15日，国家统计局数据显示，1―11月份，商品房销售面积10.05亿平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。12月7日，中指研究院发布报告指出，预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右。
针对公众关心的负债情况，本报记者依据其三季报披露情况计算，万科A的有息负债规模约为3264.22亿元。12月14日，有投资者询问万科债务规模，万科A回复表示，截至三季度末，公司有息负债中，一年内到期占比为14.8%，较年初下降5.7个百分点。本报记者查询wind显示，截至12月15日，万科的境内债为654.21亿元，境外债规模32.28亿美元（折合人民币229.40亿元），其中一年内到期债务为9.18亿美元（折合人民币65.17亿元）。
针对2024年到期的境外债务，万科A在投资者互动中表示已从三方面做好充分准备：一是境外自有资金储备；二是通过公司境外平台投资的项目分红、回购、退出等筹集资金；三是通过银行端市场开展境外融资。
不过从基本面来看，万科A综合偿债能力较强。同花顺显示，万科偿债能力位列96家房企第29位。同时，万科A流动比率为1.37，速动比率为0.42，付息债务比例不到20%，整体表现高于行业均值。
值得注意的是，上述不动产专家强调，对房企而言，衡量其偿债实力及长期发展最重要的还是看回款能力，只有自身造血能力充足，房企才能真正走出融资困局。随着近期监管强调支持房地产融资，以及京沪房地产降首付、降利率等政策的放宽带来的示范效应，区域性的地产回暖有望出现。
3、“出险房企”碧桂园备受关注
在上述座谈会中，广发银行明确提出碧桂园（02007.HK）参会。事实上，碧桂园作为唯一的“出险房企”出席备受市场关注。
一位资深地产人士告诉21世纪经济报道记者，目前受邀参加座谈的，绝大部分都是稳健的国央和民营房企，只有极少数出险房企。出险房企受邀，是区别于此前的非常重要的一点，虽然数量很少，但是给市场释放了十分积极的信号。12月8日，碧桂园董事局主席杨惠妍称，“家族肯定会砸锅卖铁支持公司的，公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。”
本报记者梳理碧桂园近五年的年报及中报发现，碧桂园的战略目标已经从审慎务实的补充优质土储变为“保交楼”和尽力安排偿债。12月8日，杨惠妍在内部会议上强调，未来12个月公司主要有三项工作：保交付、保经营和保信用。
碧桂园2023年中报显示，其营业收入为2263亿元，同比增加近四成，毛利为-242.63亿元，同比下降超过240%，净利润为-489.32亿元，同比下降8095.42%。同花顺显示，在224家房企中，碧桂园的基本每股收益、销售毛利率排名倒数。今年11月，作为碧桂园曾经的第二大股东――中国平安出清碧桂园股份。
本报记者据碧桂园2023年中报披露数据计算，其有息负债规模约为2579亿元，现金及等价物约1011.15亿元。此外，21世纪经济报道记者查询wind发现，穿透来看，碧桂园境内债务规模为17.17亿元，债券平均票面利率为5.18%；境外债务规模为104.80亿美元（折合人民币745.87亿元），债券平均票面利率为5.54%，其中超九成境外债的剩余期限为五年以上。
（碧桂园海外债情况，来源：wind）
“面对消费端与融资端的双向收紧，集团流动性承受着前所未有的压力。”碧桂园在2023年中报表示，2022年及2023年上半年，碧桂园连同其合营企业和联营公司已分别交付近70万套与27.8万套房屋，并在现金流压力持续增大的情况下，仍竭尽全力安排融资本息的偿付。
据本报记者梳理，目前碧桂园应对债务危机主要有以下几种方式：
一是销售回款及存量现金偿债。但事实上销量方面并不如意，10月10日，碧桂园公告表示，2023年1月至9月，公司实现权益销售金额约 1549.8亿元，较2022年同期下降43.9%，较2021年同期下降65.4%。其中2023年9月单月实现权益销售金额约人民币61.7亿元，连续第六个月环比下降，同比下降80.7%，较 2021年同期下降86.5%。
二是争取债券展期延缓债务压力。10月10日，碧桂园发布公告称，碧桂园已经完成9笔境内公司债券展期方案，共计147亿元。
三是售卖资产偿债。此前碧桂园在公告中提醒到，在行业销售环境未明显得到改善的形势下，碧桂园面临资产处置出售的重大不确定性，预计公司流动性在中短期内仍将持续紧张。12月14日，为解决债务危机，碧桂园亏本1.6亿元出售持有的万达商管核心子公司股权。
四是降本增效。12月12日，碧桂园公告称高管集体降薪，月薪均降至1万元。其中，碧桂园董事、总裁莫斌年薪降幅最大，调整前其年薪为300万元，降幅高达96%。
债务重压下，碧桂园方面在公告中提出了其应对危机的规划：“未来集团将继续尽最大努力保障现金流的安全，加大力度盘活沉淀资产，持续精简组织架构并严格控制费用支出，积极考虑采取各种债务管理措施化解阶段性流动性压力。”