21解读|银行密集召开房企座谈会,参会房企有何关注点?

资本角色

21世纪经济报道记者张欣 北京报道

11月以来,为响应监管层提出的满足房企合理融资需求,各大银行密集召开房企座谈会。据21世纪经济报道记者不完全统计,截至12月15日,已有12家银行陆续召开房企座谈会,其中包含六大国有行。据本报记者梳理及采访,本轮参会房企的关注点如下:

1、以稳健的国企、混合所有制企业、民企为主

梳理这12家银行参会房企类别可见,其涵盖市场主体多元化,包括国有企业、民营企业及混合所有制企业,充分显示了银行表态中强调的“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

从基本面来看,多位业内人士表示,上述参会的房企中基本以稳健为主。值得注意的是,工商银行、中信银行、邮储银行、浙商银行未公布具体参会房企名单。并且11月30日有媒体称碧桂园获邀参加工商银行组织的房企座谈会,知情人士向21世纪经济报道记者表示该消息不实。

  (12家银行召开房企座谈会情况,来源:21世纪经济报道记者依据公开资料整理)

2、标杆万科负债情况如何?

此次参加各家银行的座谈会中,号称房企“优等生”的万科因此前遭遇债券风波而备受关注。今年10月底至11月初,“优等生”万科的境内外债券出现异动,随后出现股债双杀。11月6日,深圳市国资委表态称,万科并未出现传言所说的财务风险、管理风险。如有需要或遭遇极端情况,深圳市国资委有充分信心、足够的资金资源和工具,通过项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。

一位不动产研究专家对21世纪经济报道记者表示,万科债券异动与其基本面无太大关系,主要是境外资本对其未来的销售情况预期较为悲观,这与整个市场环境相关。12月14日,万科A(000002.SZ )在投资者互动时称,10月底出现的公司债券异动主要是受市场情绪波动影响。

从万科的基本面来看,万科整体较为稳健。万科A三季报显示,公司营业总收入为2903亿元,同比下降14.03%;归母净利润为136.2亿元,同比下降超20%。但存货周转率平均为0.42(次/年),存货变现能力较强。同时,公司总资产周转率平均为0.26(次/年),运营效率较高。

从销售情况来看,12月4日,万科公告称,今年1―11月份累计实现合同销售面积2209.2万平方米,同比下滑5.71%;合同销售金额3431.4亿元,同比下滑9.03%。从房地产市场整体销售情况来看,12月15日,国家统计局数据显示,1―11月份,商品房销售面积10.05亿平方米,同比下降8.0%,其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额105318亿元,下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。12月7日,中指研究院发布报告指出,预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%,规模在11亿平方米左右。

针对公众关心的负债情况,本报记者依据其三季报披露情况计算,万科A的有息负债规模约为3264.22亿元。12月14日,有投资者询问万科债务规模,万科A回复表示,截至三季度末,公司有息负债中,一年内到期占比为14.8%,较年初下降5.7个百分点。本报记者查询wind显示,截至12月15日,万科的境内债为654.21亿元,境外债规模32.28亿美元(折合人民币229.40亿元),其中一年内到期债务为9.18亿美元(折合人民币65.17亿元)。

针对2024年到期的境外债务,万科A在投资者互动中表示已从三方面做好充分准备:一是境外自有资金储备;二是通过公司境外平台投资的项目分红、回购、退出等筹集资金;三是通过银行端市场开展境外融资。

不过从基本面来看,万科A综合偿债能力较强。同花顺显示,万科偿债能力位列96家房企第29位。同时,万科A流动比率为1.37,速动比率为0.42,付息债务比例不到20%,整体表现高于行业均值。

值得注意的是,上述不动产专家强调,对房企而言,衡量其偿债实力及长期发展最重要的还是看回款能力,只有自身造血能力充足,房企才能真正走出融资困局。随着近期监管强调支持房地产融资,以及京沪房地产降首付、降利率等政策的放宽带来的示范效应,区域性的地产回暖有望出现。

3、“出险房企”碧桂园备受关注 

在上述座谈会中,广发银行明确提出碧桂园(02007.HK)参会。事实上,碧桂园作为唯一的“出险房企”出席备受市场关注。

一位资深地产人士告诉21世纪经济报道记者,目前受邀参加座谈的,绝大部分都是稳健的国央和民营房企,只有极少数出险房企。出险房企受邀,是区别于此前的非常重要的一点,虽然数量很少,但是给市场释放了十分积极的信号。12月8日,碧桂园董事局主席杨惠妍称,“家族肯定会砸锅卖铁支持公司的,公司会努力成为出险企业尽快恢复的一个样板。”

本报记者梳理碧桂园近五年的年报及中报发现,碧桂园的战略目标已经从审慎务实的补充优质土储变为“保交楼”和尽力安排偿债。12月8日,杨惠妍在内部会议上强调,未来12个月公司主要有三项工作:保交付、保经营和保信用。

碧桂园2023年中报显示,其营业收入为2263亿元,同比增加近四成,毛利为-242.63亿元,同比下降超过240%,净利润为-489.32亿元,同比下降8095.42%。同花顺显示,在224家房企中,碧桂园的基本每股收益、销售毛利率排名倒数。今年11月,作为碧桂园曾经的第二大股东――中国平安出清碧桂园股份。

21解读|银行密集召开房企座谈会,参会房企有何关注点?

本报记者据碧桂园2023年中报披露数据计算,其有息负债规模约为2579亿元,现金及等价物约1011.15亿元。此外,21世纪经济报道记者查询wind发现,穿透来看,碧桂园境内债务规模为17.17亿元,债券平均票面利率为5.18%;境外债务规模为104.80亿美元(折合人民币745.87亿元),债券平均票面利率为5.54%,其中超九成境外债的剩余期限为五年以上。

 

(碧桂园海外债情况,来源:wind)

“面对消费端与融资端的双向收紧,集团流动性承受着前所未有的压力。”碧桂园在2023年中报表示,2022年及2023年上半年,碧桂园连同其合营企业和联营公司已分别交付近70万套与27.8万套房屋,并在现金流压力持续增大的情况下,仍竭尽全力安排融资本息的偿付。

据本报记者梳理,目前碧桂园应对债务危机主要有以下几种方式:

一是销售回款及存量现金偿债。但事实上销量方面并不如意,10月10日,碧桂园公告表示,2023年1月至9月,公司实现权益销售金额约 1549.8亿元,较2022年同期下降43.9%,较2021年同期下降65.4%。其中2023年9月单月实现权益销售金额约人民币61.7亿元,连续第六个月环比下降,同比下降80.7%,较 2021年同期下降86.5%。

二是争取债券展期延缓债务压力。10月10日,碧桂园发布公告称,碧桂园已经完成9笔境内公司债券展期方案,共计147亿元。

三是售卖资产偿债。此前碧桂园在公告中提醒到,在行业销售环境未明显得到改善的形势下,碧桂园面临资产处置出售的重大不确定性,预计公司流动性在中短期内仍将持续紧张。12月14日,为解决债务危机,碧桂园亏本1.6亿元出售持有的万达商管核心子公司股权。

四是降本增效。12月12日,碧桂园公告称高管集体降薪,月薪均降至1万元。其中,碧桂园董事、总裁莫斌年薪降幅最大,调整前其年薪为300万元,降幅高达96%。

债务重压下,碧桂园方面在公告中提出了其应对危机的规划:“未来集团将继续尽最大努力保障现金流的安全,加大力度盘活沉淀资产,持续精简组织架构并严格控制费用支出,积极考虑采取各种债务管理措施化解阶段性流动性压力。”

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