多地土拍取消地价上限 核心城市土拍市场现回暖迹象

资本角色

  近日,合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块,吸金约77亿元,其中两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。近期,合肥、济南、成都、厦门等多地土拍取消地价上限限制,核心城市土拍市场出现回暖迹象。不过,从全国来看,土地市场供求缩量趋势并未改变,分化或进一步加剧。

  部分城市土拍市场回暖

  合肥此次土拍取消上限地价,只设置竞拍起始价,不摇号,即采取“价高者得”的竞拍方式。其中,滨湖金融板块05号地块引来了多家房企激烈争抢,最终安徽高速以2876万元/亩、溢价率44.89%、总价33.88亿元竞得。至此,该块地打破此前滨湖2655万元/亩,以及合肥2850万元/亩的单价纪录,成为合肥目前单价最高的地块。

多地土拍取消地价上限 核心城市土拍市场现回暖迹象

  10月以来,已有合肥、济南、成都、厦门等热门城市在最新一批土地拍卖中取消地价上限,土拍重现“价高者得”规则。

  10月30日,济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍,多宗土地竞价激烈,其中有两宗地块竞价轮次均超过230轮,溢价率均超过50%。

  一线城市土拍中,上海、北京、广州等核心区地块企业关注度较高,部分地块触顶摇号。

  10月31日,北京丰台区两宗地成功出让,共吸引了8家房企及联合体参与,总出让金共计130.3亿元,平均溢价率11.37%。10月24日,上海今年第三批次第二轮地块出让完毕,诞生新“总价地王”——中海地产联合体以240.16亿元竞得徐汇区龙华街道地块。

  中指研究院企业研究总监刘水认为,核心城市在政策带动下,销售市场活跃度提升后,土拍情绪有望进一步提升,优质地块将维持较高热度。

  整体仍有分化

  全国范围看,土地市场仍然存在较为明显的分化。中指研究院数据显示,2023年1-10月,全国300城住宅用地推出3.7亿平方米,同比下降32.6%;成交2.6亿平方米,同比下降35.4%。

  诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对中国证券报记者表示,今年一线城市呈现“高溢价低流拍”特征,二线、三四线城市“低溢价高流拍”并存。取消地价上限后,热门地块溢价空间将会进一步拉升,将造成热门地块更热,冷热分化加剧。

  58安居客研究院高级分析师许之静认为,当前,部分地块企业参拍积极性提高,但仅核心城市优质地块尚能维持一定热度,土拍整体改善并不明显。整体来看,当前,全国土拍情绪仍较低迷,取消地价上限,让地价回归市场,一定程度上有利于提振土地市场情绪,尤其是热点城市及核心片区,优质地块溢价率突破之前上限,或将进一步稳定房价预期,当前已有成都、济南等城市开始取消地价上限,预计后续将有更多城市跟进。另外,改善需求已经成为市场成交主力,远郊区限墅令的优化,有利于更多改善类产品进入市场,郊区土地和楼市情绪有望修复。

  房企拿地态度不一

  从拿地主体看,央国企仍是拿地主力。2023年1-10月,22城央国企拿地金额占比为56%,较2022年全年提升19个百分点。而民企拿地金额占比在两成左右,仍处于低位。刘水认为,取消地价上限后,企业凭借资金实力获取土地,更考验房企的产品力以及经营能力。央国企资金实力相对较好,对优质地块的竞拍力度将加大。对于中小房企而言,资金面多数承压,拿地压力增加。

  对于拿地策略,华侨城A近日公告称,今年以来公司在获取土地资源方面,始终坚持两个基本原则,一是调仓换仓,二是坚持以收定投。截至目前,公司共参与了30多宗的土地竞拍,成功补充佛山顺德区、禅城区、无锡经开区、成都金牛区4个优质地产项目,合计新增土地面积38万平方米,计容建筑面积60万平方米。公司通过近年来持续强化招拍挂资源获取能力,在核心城市招拍挂市场已具备一定竞争力。后续将持续拓展核心城市、核心地段招拍挂项目,保持综合多元化的拿地能力,赋能投资增量及利润增长。

  在此之前,龙湖集团管理层在业绩说明会上称,上半年,整个土地市场的特点还是非常明显的,很多企业的投资策略都是趋同,这也导致很多一、二线城市尤其核心区域竞争非常激烈。这种情况下,龙湖上半年在14个重点城市获取20块新土地,总货值546亿元,权益地价180亿元。截至2023年6月底,公司的总土储有5489万平方米,对应货值7038亿元,而且这里面80%都布局在一、二线高能级城市。公司会通过“以销定支”主动把握好投资节奏,优中选优。

  另有央企土储相关负责人对中国证券报记者表示,公司会积极参与土拍市场,但是对土地的质量、风险有严格把控。重点会参与高能级城市的热门地块,以此加速项目去化、提高项目的利润率。

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